*开发区改革土地使用制度初探
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运用市场机制设置装备摆设土地资产是开发区经营城市的必然选择
——×××开发区更始土地使用轨制初探
×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步成长供给了原始堆集。可是跟着征地费用的不竭提高，国家调整土地收益分配轨制的政策出台往后，传统的以和谈出让体例为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐削减的土地收益已经远远不能知足开发区日益成长的需要，开发区基本行动措施培植的规模越来越年夜，资金缺口越来越严重，使开发区在培植资金上面临举步维艰的坚苦场所排场。是以，若何增强和阐扬市场机制在土地资产运营中的积极浸染，实现市场机制与政府宏不美观调控的有机连系，促进资本的集约操作，为政府增添财政收入，解决培植资金坚苦，显得尤为孔殷。
——土地招标拍卖是深化土地使用轨制的必然功效，是经营城市的必然选择。
以“公开、公允、合理”为首要特征的招标拍卖体例，将土地的供给、土地价钱简直定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公家的看管之下，在增添政府土地收益的同时，也消弭了土地出让中失利现象发生的可能。我国的法令、律例对国有土地使用权招标拍卖的规模有明晰的划定和要求。《城市房地产打点法》划定：“土地使用权出让，可以采纳拍卖、招标或者双方和谈的体例。商业、旅游、娱乐和豪华室第用地，有前提的必需采纳招标拍卖体例。”《国务院办公厅关于增强土地让渡打点严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于增强土地资产打点的通知》[国办发（2000）15号]和省河山资本厅的有关文件都明晰要求，商业、旅游、娱乐和室第的经营性用地必需采纳招标拍卖的体例进行。良多处所当真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约操作，加速培植，增添政府财政收入，强化城市在处所经济成长中的主导地位等方面取得了很是成功的经验。我市在近几年的城市培植中，在这方面也有长足的进展，为此后xxx开发区的更始指了然标的目的，供给了有力的借鉴。
——xxx开发区更始土地使用轨制的现实前提。
一件事物的发生成长必需具备响应的前提前提，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的今朝情形，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的根基要素，就它的财富结构和经济组成来看，它是以第二财富为主的工业区，与城市的概念分歧很年夜，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三财富成长比例较小，仅占全区国平易近经济组成的15%，第三财富等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采纳招标拍卖的前提。其次招标、拍卖体例是以获取最超出跨越让金为目的，而xxx开发区的焦点工作是招商引资，提高地价片面追求最超出跨越让金，会使我们在原本就斗劲被动的竞争中，处于加倍晦气的地位。今朝周边北京、天津等地的开发区和我们竞争很是激烈，他们此刻对一些高科技、年夜规模和外资项目采纳地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面原本就处于劣势，若是我们不加选择的更始用处所式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们按照政府对用地的要求、国家的财富政策、土地用途和规划限制前提等综合身分来选择最切现实的土地出让体例。
——明晰标的目的、负重前行，为更始用地轨制做好积极筹备。
虽然今朝xxx开发区在运用市场机制设置装备摆设城市土地的工作上还有相当一段距离，可是跟着社会主义市场经济系统体例的不竭成立和完美，作为市场机制中的最根基要素之一的土地，必然会慢慢由打算经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋向和标的目的，是解决开发区培植资金不足的精采路子，是成立社会主义市场经济的客不美观要求。是以我们必需做好积极的筹备，全力追求政府与市场的最佳跟尾点，找准打破口，加年夜工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们首要应做好以下几个方面的工作。