在全市加快发展住房二级市场动员大会上的讲话
我们今天召开这次会议，主要是以党的十七大精神为指导，全面贯彻落实省政府52号文件和全省加快发展住房二级市场电视电话会议精神，安排部署全市住房二级市场发展工作，加快搞活住房二级市场。刚才，旭东同志就我市住房二级市场发展的基本情况进行了通报，秦都区政府、市房地产开发公司作了很好的表态发言。后面，张书记还要作重要讲话，请大家认真抓好落实。下面，我先讲三点意见：
一、统一思想认识，正确估价我市住房二级市场发展形势
住房二级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。从欧美等发达国家的统计来看，一般市民一生中大约要换7—8次住房，而在成熟的房地产市场中，二手房交易额一般为新盘交易额的6—7倍。也就是说，存量房（二手房）交易量超过增量房（新建房）交易量，是一个城市房地产市场结构完善的主要标志。当然，我们的住房二级市场还处在发展初期，远远没有达到这个高度。近期以来，省委赵乐际书记对加强住房二级市场建设给予了高度的关注和重视，先后多次作出指示，要求进一步搞活我省的住房二级市场，把发展繁荣住房二级市场作为落实十七大精神的重要举措抓紧抓好。按照赵书记的指示精神，省政府近期以52号文件下发了《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，并召开了全省加快发展住房二级市场电视电话会议，对我们加快发展住房二级市场提出了新的要求。赵书记认为，我们西部工资水平低、百姓生活质量不高。在调研中，住房也是老百姓关注的一个焦点。从我们咸阳的实际来看，20**年市政府颁布了《咸阳市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，为启动住房二级市场提供了政策依据。全市住房二级市场从无到有，交易量逐年上升，城区从20**年的1.4万平方米增加到20**年的16.5万平方米。但相对于住房一级市场商品房的销售量而言，仍然显得规模偏小，比例偏低。 20**年，城区新建商品房销售面积65万平方米，与存量住房交易量相比，二者比例为4:1。这就充分表明，我市的住房二级市场还处在一个正在起步、相对滞后的发展阶段。仔细分析当前全市住房二级市场发展中的制约因素，主要表现在四个方面：一是政策性障碍。突出表现在取得产权不足5年而上市交易的住房，要征收交易额5.5%营业税的规定，这就为实际取得产权超过5年但因未及时办理产权证的已购公有住房、经济适用住房上市增加了税费负担。二是已售住房办证率较低。据统计，目前全市公有住房确权办证率仅为93.5%，仍有部分大专院校、企事业单位和渭城区房改办未申请办理公有住房总证及房改房确权登记。究其原因，主要是一些单位房屋的建审手续不全，按照权属登记的有关规定，无法办理房产证；加之有些单位出于本位考虑，制定了一些限制上市交易的政策，或者是对职工住房的物业管理、采暖进行暗补，为上市交易设置了障碍。还有一些公有住房的销售面积与实际面积有一定差距，也给确权办证带来困难。同时，房地产开发项目已售住房办证率低的问题也要引起大家的高度重视。不少居民小区群众已经入住了好几年，但房产证却迟迟拿不到手，加之一些居民小区供暖、供气等配套设施不到位，房产主管部门又对此监督不力，群众反映十分强烈。三是信贷制约。目前商业银行对二手房购房抵押贷款政策不一，信心不足，审批程序复杂，业务开展还不到位，使不具备一次性付款能力的购房群众融资困难。住房公积金对购买二手房的贷款尚处于探索阶段，对购买二手房群众的融资支持仍显不足。四是服务体系不够完善。我市目前虽然建立了房地产超市，设立了住房二级市场交易平台，但未能有效整合信息交流、法律咨询、交易服务、信贷支持、确权登记等服务系统。同时房管部门对部分房产中介服务机构还缺乏行之有效的监督管理，也在一定程度上挫伤了购房群众的积极性。对于上述问题，省政府52号文件都提出了针对性的解决措施。各县市区、各部门、各单位要站在深入贯彻十七大精神、全面落实科学发展观、切实改善民生、促进社会和谐的战略高度，围绕贯彻52号文件，切实提高加快发展住房二级市场的责任感和使命感，统一思想认识，加大工作力度，着力推动全市住房二级市场健康发展。
二、突出工作重点，全面贯彻省政府52号文件精神
省政府出台的《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，为我们推进全市住房二级市场发展指明了方向，提供了政策依据。各级各有关部门要围绕贯彻落实52 号文件精神，加快住房二级市场发展，促进已购公房上市交易量明显增加，优化房地产市场结构，尽快提高存量住房在房地产市场交易总量中的比重，力争20** 年二手房交易量在20**年的基础上翻一番，到20**年再翻一番，在“十一五”期间使3万户群众通过二级市场改善住房条件。为此，要重点抓好以下五项工作：