征地制度改革：实地调查与改革建议
10-15 21:13:02
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导读：主要的是，良多国家划定，政府不仅要向土地所有者给以抵偿，而且还必需向承租人给以抵偿。例如，在英国，土地所有者、承租人和土地据有者都能获得抵偿。抵偿费要么是经由过程征地机构和所有益处方之间的协商构和来确定，要么是由土地法庭来确定。加拿年夜明晰划定要向承租人给以抵偿。政府按照以下身分确定对承租人的抵偿：（1）租赁刻日以及租约上残剩的年数；（2）有无续租权或续租的预期；（3）承租人对土地的投入。同样，在美国，法庭许可持有"额外价值"租约（即征地时这块土地的市场房钱高于承租人现实支出的房钱）的承租人按比例享有抵偿费。若是在中国引入美国的这一法令思绪，那么，就可以将土地使用者视为持有30年免租期合同的承租人（或者更切当地说，是将农人视为不用偿付房钱的30年土地用益物权的持有者）：是以，由使用者持有的"额外价值"将是30年土地权力的全数市场价值。中国是依据法定尺度来确定抵偿金额的。当前的抵偿尺度依据1998年《土地打点法》中的划定。该法划定，征用的耕地抵偿费搜罗：（1）土地抵偿；
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主要的是，良多国家划定，政府不仅要向土地所有者给以抵偿，而且还必需向承租人给以抵偿。
例如，在英国，土地所有者、承租人和土地据有者都能获得抵偿。抵偿费要么是经由过程征地机构和所有益处方之间的协商构和来确定，要么是由土地法庭来确定。加拿年夜明晰划定要向承租人给以抵偿。政府按照以下身分确定对承租人的抵偿：（1）租赁刻日以及租约上残剩的年数；（2）有无续租权或续租的预期；（3）承租人对土地的投入。同样，在美国，法庭许可持有"额外价值"租约（即征地时这块土地的市场房钱高于承租人现实支出的房钱）的承租人按比例享有抵偿费。若是在中国引入美国的这一法令思绪，那么，就可以将土地使用者视为持有30年免租期合同的承租人（或者更切当地说，是将农人视为不用偿付房钱的30年土地用益物权的持有者）：是以，由使用者持有的"额外价值"将是30年土地权力的全数市场价值。
中国是依据法定尺度来确定抵偿金额的。当前的抵偿尺度依据1998年《土地打点法》中的划定。该法划定，征用的耕地抵偿费搜罗：（1）土地抵偿；（2）对青苗和地上附着物的抵偿；（3）安设津贴。其中，土地抵偿费尺度是被征用耕地前三年内年平均产值的6至10倍。按照年夜年夜都国家采用的征地抵偿根基原则来判定《，土地打点法》划定的现有法定抵偿尺度较着不足。在这三类抵偿中，青苗抵偿和安设津贴都是对农人在土地上的投入（如作物和住房）的抵偿，与土地自己的价值联系关系不年夜；只有土地抵偿才是对农人失踪去土地的抵偿。
即便按今朝法令划定的最高比例抵偿，农村集体对土地的所有权和农人的30年使用权仅仅值10年的农业产量。这显然是不公允的。若是考虑到这些法定的征地抵偿尺度也合用于非公共目的的土地农转非，那就更象是巧取豪夺。现行法令授权处所土地打点部门按法定尺度对农人给以抵偿，但同时又许可它们以市场价钱出让土地使用权。这就既便利也刺激处所政府经由过程土地征用和土地使用权出让来谋取私利，因为它可以压低给以农人的征地抵偿，同时又把土地使用权拍卖给出价最高的土地开发商。
好比，按照安徽省自己发布的资料，阜阳市在20**年1-6月国有土地出让中，经由过程拍卖出让的土地价钱为每亩30.57万元，经由过程挂牌出让的土地价钱为每亩16.33万元①「见"安徽省国有土地使用权出让概览"《，中国河山资本报》，20**年8月12日。」。可是，我们在查询拜访中发现，当地在征地时对农人的最高抵偿为每亩23000元。在一个村子中，农人埋怨说政府以70000元/亩的价钱卖了他们的地，却只给他们23000元/亩的抵偿费用。他们说，政府什么也没失踪去就获得了年夜笔的收入，而他们却不得不被迫抛却土地，到头来才获得一少部门收入。
其他研究人员的实地查询拜访也剖明处所政府经由过程"低买高卖"来从轨制中获利。在云南省东北部的一个村子中，850亩的土地被国家征用并将使用权以15万元/亩的价钱出售给投资商。最终付给村集体的抵偿费仅为28000元/亩，其中农人获得的仅有9000-10000元/亩，年夜约是土地权出售价钱的6%②「郭晓林：《中国征地和农村纠缠》《中国季刊》（20**年）第422页。」。
增添国家在征地用于公共目的时支出给农人的抵偿费有三种路子。第一种是继续执行法定的抵偿尺度，可是提高今朝《土地打点法》中划定的抵偿水平。第二是普遍采纳"公允市场价"的体例。
第三种也是我们建议采纳的体例，即抵偿以公允市场价为基准，同时划定最低抵偿尺度，即定下限不定上限。在这种体例下，公允的市场价尺度合用于土地权力的市场价可以确定的处所，如城市郊区和经济发家地域，但在公允市场价难以确定的处所，抵偿不得低于最低抵偿尺度。
2.抵偿的分配。抵偿的分配是中国特有的问题。我们的实地查询拜访显示，有关征地抵偿分配的现行律例和实践的功效，是征地抵偿费年夜多被乡镇政府和集体组织拿走，失踪地农人获得的抵偿只有很少一部门甚至没有。村子干部采用的一个很是典型的体例，是保留年夜部门或所有的土地抵偿费，然后在村中进行土地年夜调整，让失踪地的损失踪由村中所有农户承担。另一种体例是将抵偿费在村中平均分配然后进行土地年夜调整。显然，第二种体例比第一种体例可取。可是，在这两种情形之下，村中所有农人的土地使用权的不变性城市因年夜调整而遭到破损。依据《农村土地承包法》和相关政策，这种调整是不正当的。
主要的是，良多国家划定，政府不仅要向土地所有者给以抵偿，而且还必需向承租人给以抵偿。
例如，在英国，土地所有者、承租人和土地据有者都能获得抵偿。抵偿费要么是经由过程征地机构和所有益处方之间的协商构和来确定，要么是由土地法庭来确定。加拿年夜明晰划定要向承租人给以抵偿。政府按照以下身分确定对承租人的抵偿：（1）租赁刻日以及租约上残剩的年数；（2）有无续租权或续租的预期；（3）承租人对土地的投入。同样，在美国，法庭许可持有"额外价值"租约（即征地时这块土地的市场房钱高于承租人现实支出的房钱）的承租人按比例享有抵偿费。若是在中国引入美国的这一法令思绪，那么，就可以将土地使用者视为持有30年免租期合同的承租人（或者更切当地说，是将农人视为不用偿付房钱的30年土地用益物权的持有者）：是以，由使用者持有的"额外价值"将是30年土地权力的全数市场价值。
中国是依据法定尺度来确定抵偿金额的。当前的抵偿尺度依据1998年《土地打点法》中的划定。该法划定，征用的耕地抵偿费搜罗：（1）土地抵偿；（2）对青苗和地上附着物的抵偿；（3）安设津贴。其中，土地抵偿费尺度是被征用耕地前三年内年平均产值的6至10倍。按照年夜年夜都国家采用的征地抵偿根基原则来判定《，土地打点法》划定的现有法定抵偿尺度较着不足。在这三类抵偿中，青苗抵偿和安设津贴都是对农人在土地上的投入（如作物和住房）的抵偿，与土地自己的价值联系关系不年夜；只有土地抵偿才是对农人失踪去土地的抵偿。
即便按今朝法令划定的最高比例抵偿，农村集体对土地的所有权和农人的30年使用权仅仅值10年的农业产量。这显然是不公允的。若是考虑到这些法定的征地抵偿尺度也合用于非公共目的的土地农转非，那就更象是巧取豪夺。现行法令授权处所土地打点部门按法定尺度对农人给以抵偿，但同时又许可它们以市场价钱出让土地使用权。这就既便利也刺激处所政府经由过程土地征用和土地使用权出让来谋取私利，因为它可以压低给以农人的征地抵偿，同时又把土地使用权拍卖给出价最高的土地开发商。
好比，按照安徽省自己发布的资料，阜阳市在20**年1-6月国有土地出让中，经由过程拍卖出让的土地价钱为每亩30.57万元，经由过程挂牌出让的土地价钱为每亩16.33万元①「见"安徽省国有土地使用权出让概览"《，中国河山资本报》，20**年8月12日。」。可是，我们在查询拜访中发现，当地在征地时对农人的最高抵偿为每亩23000元。在一个村子中，农人埋怨说政府以70000元/亩的价钱卖了他们的地，却只给他们23000元/亩的抵偿费用。他们说，政府什么也没失踪去就获得了年夜笔的收入，而他们却不得不被迫抛却土地，到头来才获得一少部门收入。
其他研究人员的实地查询拜访也剖明处所政府经由过程"低买高卖"来从轨制中获利。在云南省东北部的一个村子中，850亩的土地被国家征用并将使用权以15万元/亩的价钱出售给投资商。最终付给村集体的抵偿费仅为28000元/亩，其中农人获得的仅有9000-10000元/亩，年夜约是土地权出售价钱的6%②「郭晓林：《中国征地和农村纠缠》《中国季刊》（20**年）第422页。」。
增添国家在征地用于公共目的时支出给农人的抵偿费有三种路子。第一种是继续执行法定的抵偿尺度，可是提高今朝《土地打点法》中划定的抵偿水平。第二是普遍采纳"公允市场价"的体例。
第三种也是我们建议采纳的体例，即抵偿以公允市场价为基准，同时划定最低抵偿尺度，即定下限不定上限。在这种体例下，公允的市场价尺度合用于土地权力的市场价可以确定的处所，如城市郊区和经济发家地域，但在公允市场价难以确定的处所，抵偿不得低于最低抵偿尺度。
2.抵偿的分配。抵偿的分配是中国特有的问题。我们的实地查询拜访显示，有关征地抵偿分配的现行律例和实践的功效，是征地抵偿费年夜多被乡镇政府和集体组织拿走，失踪地农人获得的抵偿只有很少一部门甚至没有。村子干部采用的一个很是典型的体例，是保留年夜部门或所有的土地抵偿费，然后在村中进行土地年夜调整，让失踪地的损失踪由村中所有农户承担。另一种体例是将抵偿费在村中平均分配然后进行土地年夜调整。显然，第二种体例比第一种体例可取。可是，在这两种情形之下，村中所有农人的土地使用权的不变性城市因年夜调整而遭到破损。依据《农村土地承包法》和相关政策，这种调整是不正当的。
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