广州万科四季花城策划案
5、 虽然项目自然环境很好，由于是开发的“处女地”，周边的环境较为荒凉，地块发展还要一定时间，环境的改造也将增加成本投入；
6、 地块内有高压走廊经过，如不进行“植入”处理，对居住及生态环境都有影响；
7、 项目邻近“长青墓园”，若项目入口3公里的道路未能开能，尤其是清明时节会加剧客户对项目心理上的影响；
8、 项目旁的“俊慧”学校的荒废，影响本项目的观瞻。
三）、项目机遇的理解（O）
1、 万科的企业品牌对产品的支持，业内对万科的认同也是市场良好的口碑基 础；
2、 万科的物业服务的口碑，对项目品牌的建立与后续产品的开发必将起到积极的作用；
3、 项目所在地为广州西区，是政府城市改造工程的重点区域；
4、 项目所在地的天然景观是政府重点保护的生态区，自然的生态概念是目前广州乃至全国客户所追求的健康生活环境；
5、 广州西区由于目前开发的项目较少，尤其是知名开发商所开发的、有规模的、高素质的项目更是空白，因此当地与周边的居民对好产品的渴求是项目的机会；
6、 金沙洲大桥的开通，将缩短项目与广州的沟通距离；
7、 项目到广州、南海等中心区的距离，随着私家车的进一步普及、交通网络的完善，是客户可接受的交通距离；
8、 据了解，项目的周边即将有其他大的发展商进驻，对于板块的整体发展、提升板块热度将更为有利。
四）、项目的威胁理解（T）
1、 整体区域目前仍未成为房地产开发及市场关注的热点；
2、 市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部及华南板块之争外，来年在白云、西部板块也加入战团。
3、 由于区域配套设施的不完善，居住生活被人们质疑，并有回流迹象；
4、 本地市场其他开发商所开发项目及企业品牌的竞争威胁；
5、 地铁交通的城市化进程本项目没有受惠。
结论：万科广州四季花城项目拥有无可置疑的优势，但也有与广州其他知名开发商所开发项目共有的优势（如，开发商企业品牌知名度、开发经验、产品规模等），同时项目所在区域还存在一些劣势和威胁，因此，要想项目创造“开门红”，还必须首先了解项目面临的其他问题，进而找到解决的方法。
www.qz26.com
20xx年广州万科四季花城策划案
第二部分 广州万科四季花城所面临的问题与压力
整体思路：
本部分主要是通过万科企业与本土知名开发商的企业知名度，企业在广州本土的影响力，以及他们所开发的知名的、规模较大的项目及市场客观、主观竞争态势的理解，找出项目所面临的压力与问题。
万科在房地产市场上创造了一个又一个的地产神话，曾几何时，广州的一些知名开发商通过copy万科的四季花城，而在广州创造出了辉煌的业绩。
如今，这个“四季花城”的原创者，房地产市场上的领跑者，带着升级版的“万科广州四季花城”，来到广州，向广州同行学习，并在广州再次掀起新一轮的“住宅革命”。
广州房地产市场乃是全国公认的竞争最激烈的城市，万科的进军必将遭遇群雄围追堵截，到底谁能赢得这场“战争”？知彼重要，知己更重要。
要做到充分的知彼并知己，则需要从多层面、多角度、立体的分析市场，然后在产品确定的前提下，制订出符合目标客户群需要的营销推广策略。
一、 了解万科在广州面临的压力
万科，打造的产品一直以来不断在挑战自我，超越自我。从“跟进市场”到“创造市场”，从“满足客户需求”到“引领客户消费”，在全国各地创造出了一个又一个的“万科”神话。进军广州，面对的是广州房地产市场众多知名的开发商。万科必将面临以下压力：
（此处有表格）
1、品牌力在广州当地影响力的压力
万科在房地产行业甚至全国其他城市无疑位居“行首”，但敝司深访发现，广州的目标客户群对“万科”是陌生的，甚至不知道“万科”是什么。但对长期立足本地市场的知名发展商，却比较认同。
2、产品创造力的压力
广州房地产市场的发展一直领先全国。因此广州知名的开发商为争取市场，不断创新产品，期望达到迎合客户不断变化的“喜好”，实现良好销售业绩的目的。因而造就了广州房地产市场呈现出“百花争艳，百鸟争鸣”的现象。广州的房地产市场产品，只有不断创新，才能长存。