延迟交付住房如何得到违约金赔偿

新闻闪回

买了房子，烦心事一大堆。每日商报85051890维权热线有关“延迟交房”和“延迟ban证”的投诉，近日接连不断。为此，每日商报推出“延迟交房咨询台”，以解答读者的困惑，其中关于“违约金赔偿”问题成为读者困惑的“焦点”之一。

案例一

戴先生：我是拱墅区左家新村的住户，开发商是杭州金龙房地产公司。我们已入住三四年了，房款也付清了。合同约定本应在去年4月13日之后6个月之内办好三证，但至今没办出，开发商是否应承担违约金？

杭州金龙房地产开发公司李经理答复，办理三证手续较烦琐，现正在办理之中。

浙江援手律师事务所律师章梁：金龙房地产公司作为戴先生所购房产的出卖人，没有在合同约定的6个月内协助戴先生办好房屋权属证书，其行为已构成违约，应按照合同承担违约责任。

案例二

曹先生：我准备购买杭州大都房产开发公司的房子，但我觉得开发商在合同中所述的违约金赔付标准太低了，是否应有个统一的标准？

杭州大都房地产开发有限责任公司周先生：我们并没故意压低违约金标准，当初制定合同时参考了其他楼盘的做法，综合考虑才定下来的。

浙江援手律师事务所律师陈钟：违约金的标准，目前我国法律还没有对此作出规定，只说“过高或过低可以按实际损失来考虑”。签订商品房买卖合同时，双方应在合同中约定违约责任，这些约定均应是双方的真实意思。任何一方通过欺诈、胁迫的手段订立或者条款显失公平的，消费者可请求法院或者仲裁机构变更或撤销合同。

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违约金赔偿怎么赔

购买的房子延迟交付，涉及最多的是关于“违约金赔偿”的问题。许多读者致电每日商报维权热线85051890询问，房子延期交付后，该如何得到违约金赔偿。

由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。

至于违约金的约定，业内人士认为，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。

既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。当然，如果“实际损失”超出约定的违约金，可要求开发商适当补偿（实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金；而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。一般来说，交通费损失要低于租金损失，因此，在审判实践中一般只考虑租金损失）。

此外，如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。