土地增值税新政解读

土地增值税新政解读,标签：地税办税指南,http://www.qz26.com
　　遏止捂盘行为
　　《通知》中规定销售超过85%的项目就要开始土地增值税清算。取得预售证超过3年的也要进行土地增值税清算。这意味着开发商捂盘超过3年或者有意不卖房的，达到上述两个条件后，就必须按照房屋全部销售完毕进行土地增值税清算，这将增大开发企业财务成本，也会迫使企业将手中捂盘项目清盘。
　　“刺激”普通住宅开发
　　土地增值税采取累进制，这意味着房地产开发商利润越高，需要缴纳的土地增值税越多，由于别墅等高档住宅的利润远远大于普通住宅，所以该税的出台对于鼓励房地产企业开发适合老百姓的普通住宅有积极的导向意义。
　　土地储备到正式开工一般都有一定的周期，虽然此前国家规定2年内不开发的土地将无偿收回，但实际实施过程中面临很多困难，也有些地块通过反复“象征性”开工达到“囤地”的目的。而该政策通过税收杠杆，使得土地储备多的开发商将有可能面临土地成本大幅增加的“僵局”。对于高档住宅、别墅、写字楼等增值额度比较大的项目，可能需要补交税款，成本也会随之增加。而对于增值不多的经济适用房项目，基本上没有影响。
　　开发装修房或成趋势
　　根据《通知》，装修房的装修费可计为扣除项目予以扣除，这将促使装修房成为一种趋势，一方面装修房可获得额外的装修利润，另一方面由于土地增值税是视增值额占扣除费用的比例累进增收的，装修成本计入扣除项目后自然会导致纳税额的降低。
　　增强税率选择空间
　　国税总局发布的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第七条指出，“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。”这些情形包括：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　《通知》实际上给房地产开发企业一种“税率选择”的空间。企业只要不能够提供证明就可以按照预征额来缴税。分析人士表示，对于一些小型房地产开发企业来说，他们可以主动“选择”预征税额为其最终缴税额，也就是说，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。目前，全国土地增值税预征率根据各个城市不尽相同，大致范围在1%～3%之间。
　　“普通住宅”有免税空间
　　对于符合“普通住宅”的开发商来说，征税细则表示只要增值额达不到20%，这项增值税将可以免缴。1995年1月，国税总局发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》除了规定具体征收税率之外，还在第十一条中指出，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。” 根据这一细则，部分普通住宅将可以免征土地增值税。

上一页  [1] [2]